Belasting bij je huis verkopen: wat betaal je wel en niet?

Nee. Nederland kent voor de eigen woning (je hoofdverblijf) geen belasting op de verkoopwinst. Koop je een huis voor €300.000 en verkoop je het jaren later voor meer, dan hoef je over dat verschil geen inkomstenbelasting af te dragen.

Ook overdrachtsbelasting is niet jouw zorg als verkoper. Die betaalt de koper. Meer daarover lees je op onze pagina over de overdrachtsbelasting in 2026.

De fiscale gevolgen zitten vooral in wat je met de opbrengst doet. Koop je opnieuw een huis, dan krijg je te maken met de bijleenregeling.

De bijleenregeling voorkomt dat je de overwaarde van je oude huis uitgeeft en voor je nieuwe huis weer volledig leent met renteaftrek. Zo werkt het, volgens de Belastingdienst:

• Overwaarde = de verkoopprijs min de eigenwoningschuld min de verkoopkosten van die woning.
• Die overwaarde wordt je eigenwoningreserve.
• Koop je een nieuwe eigen woning, dan mag je over maximaal de aankoopprijs min je eigenwoningreserve hypotheekrente aftrekken.
• Leen je meer, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar. Het valt dan in box 3.
• De eigenwoningreserve vervalt na 3 jaar. Koop je pas daarna een nieuwe woning, dan speelt de reserve geen rol meer.

Een voorbeeld: je verkoopt voor €450.000, hebt nog €250.000 hypotheek en €10.000 verkoopkosten. Je overwaarde is dan €190.000. Koop je binnen drie jaar een huis van €500.000, dan is de rente aftrekbaar over maximaal €310.000 hypotheek.

Belangrijk: de verkoopkosten, zoals het makelaarshonorarium, het energielabel, taxatiekosten en advertentiekosten, verlagen de overwaarde. Bewaar die facturen dus goed. De Belastingdienst heeft hiervoor een rekenhulp bijleenregeling op de website. Bron: belastingdienst.nl, onderdelen "Bijleenregeling" en "Overwaarde en eigenwoningreserve".

Is de verkoopprijs lager dan je hypotheek plus verkoopkosten, dan heb je een restschuld. Die moet je meestal zelf aflossen of apart financieren. Of de rente op die restschuld aftrekbaar is, hangt af van wanneer de restschuld is ontstaan en van je situatie. Bespreek dit met je hypotheekadviseur of belastingadviseur voordat je verkoopt.

Nee, niet bij je eigen woning. Volgens het kostenoverzicht van de Belastingdienst zijn deze verkoopkosten niet aftrekbaar van je inkomen:

• makelaarskosten voor de verkoop van de woning;
• advies- en bemiddelingskosten bij de verkoop;
• kosten van het energielabel;
• taxatiekosten in verband met de verkoop.

Ze tellen wel mee bij het berekenen van je overwaarde of restschuld, zoals hierboven beschreven. Wat wél aftrekbaar is: de kosten van het doorhalen (royement) van de hypotheek op de verkochte woning, en in bepaalde situaties de rente over een restschuld.

Hoeveel een verkoopmakelaar kost en welke tariefmodellen er zijn, lees je op onze pagina over makelaarskosten.

Heb je al een nieuw huis gekocht en staat het oude nog te koop? Dan kan de oude woning onder voorwaarden tijdelijk als eigen woning blijven gelden, zodat je de rente op beide hypotheken kunt aftrekken. Dat geldt voor een beperkte periode na je verhuizing. De voorwaarden staan op belastingdienst.nl onder "Vorige woning staat te koop". Laat je adviseur meekijken als je tijdelijk dubbele lasten hebt.

Een tweede woning, vakantiewoning of verhuurd pand is geen eigen woning. Die valt in box 3 (sparen en beleggen). In box 3 betaal je belasting over je vermogen op de peildatum 1 januari, niet apart over de verkoopwinst op het moment van verkopen.

Het box 3-stelsel is de afgelopen jaren meermaals aangepast en er wordt gewerkt aan een stelsel op basis van werkelijk rendement. Hoe de verkoop van jouw tweede woning precies uitpakt, hangt af van de regels in het jaar van verkoop en van je persoonlijke situatie. Vraag daarom een belastingadviseur om het door te rekenen.

Bezit je de woning via een bv, of verhuur je als ondernemer, dan gelden weer andere regels. Ook dan: altijd een fiscalist raadplegen.

Naast belasting heb je bij het verkopen van een huis te maken met deze kosten. Niet elke post geldt voor iedereen:

• Verkoopmakelaar: courtage (percentage van de verkoopprijs) of een vast tarief.
• Energielabel: verplicht bij verkoop.
• Presentatie: fotografie, plattegronden, eventueel styling.
• Verkoopklaar maken: kleine reparaties, schilderwerk, opruimen. Tips vind je bij huis verkoopklaar maken.
• Notaris: doorhalen van je hypotheek (royement).
• Boeterente: mogelijk bij het vervroegd aflossen van je hypotheek. Check je hypotheekvoorwaarden; bij verkoop van de woning is aflossen vaak boetevrij.
• Dubbele woonlasten of overbruggingskrediet: als je al een nieuw huis hebt gekocht.
• Verhuiskosten.

De belangrijkste factor in je opbrengst blijft de verkoopprijs. Begin daarom met een realistische waarde. Lees hoe een waardebepaling werkt, of bekijk de stappen in onze gids huis verkopen.