Kosten koper berekenen in 2026

Kosten koper zijn alle kosten die jij als koper betaalt bovenop de prijs van de woning. Staat een huis te koop voor "€400.000 k.k.", dan betaal je €400.000 aan de verkoper én daarnaast de kosten koper. Dat is in Nederland de standaard bij bestaande woningen.

Bij nieuwbouw zie je vaak "vrij op naam" (v.o.n.). Dan zitten de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte al in de prijs. Kosten voor je hypotheek, zoals advies, taxatie en de hypotheekakte, betaal je ook bij v.o.n. nog zelf.

Het belangrijkste om te onthouden: kosten koper betaal je uit eigen geld. Je moet dit bedrag dus al hebben gespaard voordat je een bod doet.

De kosten koper bestaan uit een vaste belasting en een aantal kosten voor diensten. De bedragen hieronder zijn indicatief. Vraag altijd een offerte op bij je notaris en adviseur.

• Overdrachtsbelasting: 0%, 2% of 8% van de koopsom. Dit is meestal de grootste post.
• Notaris: voor de leveringsakte en de hypotheekakte ca. €1.000 tot €2.000.
• Inschrijving Kadaster: ca. €150 tot €300. De notaris regelt dit en rekent het met je af.
• Taxatierapport: ca. €600 tot €1.000. De bank wil weten wat de woning waard is. Lees meer over een woning laten taxeren.
• Hypotheekadvies en bemiddeling: ca. €2.000 tot €3.500.
• NHG-premie: 0,4% van het hypotheekbedrag, als je kiest voor Nationale Hypotheek Garantie.
• Bouwkundige keuring: ca. €300 tot €700. Niet verplicht, wel verstandig bij een ouder huis.
• Aankoopmakelaar: ca. €2.500 tot €5.000, of 1% tot 1,5% van de koopsom. Optioneel.

Lees op onze pagina over makelaarskosten hoe tarieven van makelaars werken en waar je op let bij een offerte.

De overdrachtsbelasting bepaalt voor een groot deel hoe hoog je kosten koper uitvallen. In 2026 gelden deze tarieven:

• 0% startersvrijstelling: je bent 18 tot en met 34 jaar, je gebruikt de vrijstelling voor het eerst, je gaat er zelf wonen en de woning kost maximaal €555.000.
• 2%: je gaat er zelf wonen, maar je komt niet in aanmerking voor de startersvrijstelling.
• 8%: je gaat er niet zelf wonen, bijvoorbeeld bij een beleggingspand of een tweede woning. In 2025 was dit nog 10,4%.
• 10,4%: voor niet-woningen, zoals een bedrijfspand.

Let op de grens van €555.000. Kost de woning één euro meer, dan vervalt de vrijstelling helemaal. Je betaalt dan 2% over de hele koopsom, niet alleen over het deel boven de grens. Alle details en voorwaarden lees je op de pagina over overdrachtsbelasting 2026.

Een vaste regel bestaat niet, maar je kunt rekenen met deze vuistregels:

• Starter met startersvrijstelling: ongeveer 1% tot 3% van de koopsom.
• Doorstromer die 2% overdrachtsbelasting betaalt: ongeveer 3% tot 5%.
• Belegger of koper van een tweede woning (8%): ongeveer 8,5% tot 10%.

Hoe hoger de koopsom, hoe lager het percentage van de vaste kosten zoals notaris en taxatie. De overdrachtsbelasting groeit wel mee met de prijs.

Starter, koopsom €400.000. Sanne is 29 jaar, koopt voor het eerst en gaat er zelf wonen. Ze sluit een hypotheek af met NHG en koopt zonder aankoopmakelaar.

• Overdrachtsbelasting: €0 (startersvrijstelling)
• NHG-premie: 0,4% × €400.000 = €1.600
• Notaris, Kadaster, taxatie, hypotheekadvies en bouwkundige keuring: ca. €4.050 tot €7.500
• Totaal: ca. €5.650 tot €9.100 (1,4% tot 2,3%)

Doorstromer, koopsom €450.000. Mark is 42 jaar en koopt een groter huis om zelf in te wonen. Hij sluit een hypotheek af zonder NHG en neemt een aankoopmakelaar in de arm.

• Overdrachtsbelasting: 2% × €450.000 = €9.000
• Notaris, Kadaster, taxatie, hypotheekadvies en bouwkundige keuring: ca. €4.050 tot €7.500
• Aankoopmakelaar: ca. €2.500 tot €5.000
• Totaal: ca. €15.550 tot €21.500 (3,5% tot 4,8%)

Belegger, koopsom €300.000. Anna koopt een appartement om te verhuren en betaalt alles uit eigen middelen, dus zonder hypotheek.

• Overdrachtsbelasting: 8% × €300.000 = €24.000
• Notaris, Kadaster en bouwkundige keuring: ca. €1.450 tot €3.000
• Totaal: ca. €25.450 tot €27.000 (8,5% tot 9,0%)

In de calculator hierboven vul je je eigen situatie in. Bij NHG rekenen we voor het gemak met een hypotheek die even hoog is als de koopsom.

Nee. Je hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde van de woning. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De kosten koper vallen daarbuiten. Die betaal je dus uit eigen geld, zoals ook Wijzer in geldzaken en de Rijksoverheid aangeven.

Er is één uitzondering op de grens van 100%: voor energiebesparende maatregelen mag je soms extra lenen. Dat geld is bedoeld voor verduurzaming, niet voor de kosten koper.

Wat betekent dit voor jou? Spaar de kosten koper vooraf. Gebruik de calculator om te bepalen hoeveel je nodig hebt en tel er een buffer bij op. Heb je weinig spaargeld, lees dan over een huis kopen zonder eigen geld. Koop je voor het eerst, kijk dan ook naar onze gids eerste huis kopen.

Voor starters scheelt de startersvrijstelling het meest. Bij een woning van €400.000 bespaar je €8.000 aan overdrachtsbelasting. Je kosten koper bestaan dan vooral uit notaris, taxatie, advies en eventueel NHG.

Twee aandachtspunten. Kopen jullie samen? Dan kijkt de Belastingdienst per persoon of je aan de voorwaarden voldoet. Is één van jullie 35 of ouder, dan betaalt die persoon 2% over zijn of haar deel. En blijf ruim onder de €555.000 als je kunt: wordt het bieden spannend, dan kan één euro boven de grens je duizenden euro's kosten. Onze tips over biedstrategie helpen je daarbij.

De overdrachtsbelasting ligt vast, maar op andere posten kun je wel besparen:

• Vraag offertes op bij meerdere notarissen. De tarieven lopen flink uiteen.
• Vergelijk hypotheekadviseurs op hun totale kosten, niet alleen op de rente.
• Kies bewust voor een bouwkundige keuring. Die kost geld, maar kan je een dure verrassing besparen.
• Een aankoopmakelaar kost geld, maar onderhandelt vaak een lagere koopsom uit en voorkomt dat je te hoog biedt.