Bouwkundige keuring: wat het is, wat het kost en wanneer je het doet

Bij een bouwkundige keuring loopt een bouwkundige de woning na op gebreken en achterstallig onderhoud. Hij kijkt naar de fundering (voor zover zichtbaar), het dak, de gevels, kozijnen, vloeren, de kruipruimte, installaties zoals cv-ketel en elektra, en tekenen van vocht, scheuren of houtrot.

Je krijgt daarna een rapport met foto's, een beoordeling per onderdeel en een indicatie van de herstelkosten. Vaak staat er ook een meerjarenoverzicht in: wat moet direct, wat binnen vijf jaar en wat later. Zo weet je vóór de aankoop welke kosten op je afkomen.

Een keuring is een visuele inspectie. De keurder breekt niets open en haalt geen vloeren weg. Wat achter muren of onder tegels zit, kan hij alleen inschatten op basis van signalen.

In Nederland heeft de koper een onderzoeksplicht. De verkoper moet gebreken melden die hij kent (mededelingsplicht), maar jij moet zelf ook redelijk onderzoek doen. Zie je iets over het hoofd wat je had kunnen ontdekken, dan sta je juridisch zwakker als het later misgaat.

Een keuring helpt je op drie manieren:

• Geen verrassingen: je weet welk onderhoud eraan komt en kunt dat meenemen in je budget.
• Onderhandelen: grote gebreken die niet in de vraagprijs zitten, zijn een goed argument om over de prijs te praten.
• Financiering: soms vraagt de taxateur of de geldverstrekker om een bouwkundig rapport, bijvoorbeeld bij een oudere woning.

Vooral bij oudere woningen, huizen met een houten fundering of een woning die lang niet is onderhouden, is een keuring geen luxe.

De kosten van een bouwkundige keuring liggen indicatief tussen €300 en €700. De prijs hangt af van:

• het type woning (appartement, rijtjeshuis, vrijstaand);
• de grootte en het bouwjaar;
• extra onderzoeken, zoals een funderingsonderzoek, asbestinventarisatie of een uitgebreidere inspectie van het dak.

Extra onderzoeken kosten meestal een meerprijs bovenop de basiskeuring. Vraag vooraf een offerte en check wat er precies in zit.

Zet dit bedrag in verhouding: een vervangen dak of herstelde fundering kost al snel vele duizenden euro's. Een keuring is daarom een relatief kleine post binnen de kosten koper.

De inspectie zelf duurt bij een gemiddelde woning meestal een paar uur. Een groot vrijstaand huis of een monumentale woning kost meer tijd. Het is verstandig om zelf aanwezig te zijn: je kunt vragen stellen en ziet de gebreken met eigen ogen.

Het rapport volgt doorgaans binnen enkele werkdagen. Veel keurders kunnen snel inplannen, maar in drukke periodes kan het wachten langer zijn. Houd daar rekening mee bij de termijn van je voorbehoud.

Een voorbehoud bouwkundige keuring is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Je spreekt af dat je de koop kosteloos kunt ontbinden als uit de keuring gebreken blijken die boven een bepaald bedrag uitkomen, of die je vooraf hebt omschreven.

Let bij het opstellen op drie dingen:

1. Termijn: tot wanneer kun je een beroep doen op het voorbehoud?
2. Drempel: vanaf welk herstelbedrag mag je ontbinden? Een vaag voorbehoud leidt tot discussie.
3. Wie kiest de keurder: meestal jij, maar leg het vast.

Naast een voorbehoud heb je bij een particuliere woningkoop ook drie dagen wettelijke bedenktijd na het ontvangen van de getekende koopakte. Die bedenktijd is bedoeld om rustig na te denken, maar is in de praktijk vaak te kort om nog een keuring in te plannen.

Je kunt een keuring laten doen vóór je bod of na je bod, onder voorbehoud.

Vóór het bod weet je precies waar je aan toe bent en kun je een bod zonder voorbehoud doen. Dat maakt je bod sterker als er meerdere gegadigden zijn. Het nadeel: je betaalt de keuring ook als je het huis uiteindelijk niet krijgt.

Na het bod laat je de keuring pas uitvoeren als je mondeling overeenstemming hebt. Je bent dan niet voor niets kwijt, maar je bod met voorbehoud kan minder aantrekkelijk zijn voor de verkoper. Lees meer over die afweging in onze biedstrategie bij het kopen van een huis.

Een aankoopmakelaar kan inschatten hoe gewild een woning is en of een voorbehoud in jouw situatie haalbaar is.

Een keuring is nuttig, maar niet perfect. Ken de beperkingen:

• Geen garantie: het is een visuele inspectie. Verborgen gebreken kunnen gemist worden.
• Kostenramingen zijn indicatief: de echte offerte van een aannemer kan hoger of lager uitvallen.
• Specialistische zaken vallen buiten de basis: asbest, fundering en bodemverontreiniging vragen om apart onderzoek.
• Kosten zonder resultaat: keur je vóór je bod en krijg je het huis niet, dan ben je het geld kwijt.
• Minder concurrerend bod: in een krappe markt kan een voorbehoud je bod zwakker maken.

Ook belangrijk: kijk naar de aansprakelijkheid van de keurder. Een goede keurder is verzekerd voor beroepsaansprakelijkheid en vermeldt in zijn voorwaarden waarvoor hij instaat.

• Vraag de verkoper vooraf om de vragenlijst en eventuele eerdere rapporten.
• Ga zelf mee en neem je vragen op papier mee.
• Laat de keurder speciaal letten op punten die jou zorgen baren, zoals scheuren of een vochtige kelder.
• Gebruik het rapport in de onderhandeling, maar blijf redelijk: normaal achterstallig onderhoud zit vaak al in de prijs.
• Bewaar het rapport. Het helpt bij het plannen van onderhoud na de aankoop.

Koop je voor het eerst? Lees dan ook onze gids over het eerste huis kopen, met alle stappen op een rij.