Huurwoning verkopen: met zittende huurder of leeg?

De belangrijkste regel staat in het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:226 BW): koop breekt geen huur. Verkoop je een verhuurde woning, dan gaat het huurcontract automatisch over op de nieuwe eigenaar. De huurder houdt dezelfde rechten: dezelfde huurprijs, dezelfde voorwaarden en dezelfde huurbescherming. De koper wordt de nieuwe verhuurder.

Dat betekent ook: de verkoop zelf is geen reden om de huur op te zeggen. Je kunt de huurder niet de woning uit zetten omdat je wilt verkopen. Een woning met zittende huurder verkoop je dus als belegging, niet als woning om zelf in te trekken.

Alleen in beperkte gevallen. Huurders van woonruimte hebben in Nederland sterke huurbescherming. Een verhuurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd alleen opzeggen op een wettelijke grond, zoals dringend eigen gebruik, en als de huurder niet instemt beslist de rechter. Verkopen met winst is geen geldige grond.

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Nieuwe huurcontracten zijn sindsdien in principe voor onbepaalde tijd. Tijdelijke contracten zijn alleen nog in specifieke situaties toegestaan. Had je vóór die datum een tijdelijk contract afgesloten, dan loopt dat af volgens de oude regels. Laat je huurcontract controleren voordat je een verkoopplan maakt.

Wil de huurder zelf vertrekken? Dan kun je samen afspraken maken, bijvoorbeeld over een verhuisvergoeding. Zo'n afspraak is vrijwillig; de huurder hoeft er niet mee in te stemmen. Leg het altijd schriftelijk vast.

Het verschil in opbrengst kan groot zijn. Een lege woning verkoop je op de normale woningmarkt, aan iedereen die er zelf wil wonen. Een verhuurde woning verkoop je aan een veel kleinere groep: beleggers. Die kijken niet naar hoe mooi de keuken is, maar naar rendement.

• Leeg verkopen: grootste kopersgroep, hoogste prijs (de zogenaamde leegwaarde). Nadeel: je moet wachten tot de huurder vertrekt, en in de tussentijd heb je mogelijk geen huurinkomsten.
• Verhuurd verkopen: je kunt nu verkopen en de huurinkomsten lopen door tot de overdracht. Nadeel: een lagere prijs, omdat de koper de woning niet vrij kan gebruiken en vastzit aan de huidige huur.

Het verschil tussen de waarde in verhuurde staat en de leegwaarde hangt onder meer af van de huurprijs, het type huurcontract, de leeftijd en woonduur van de huurder en de verwachte tijd tot de woning vrijkomt. Een woning met een lage, gereguleerde huur en een huurder die er naar verwachting lang blijft, is voor een belegger minder waard dan een woning met een marktconforme huur.

De leegwaarderatio is de verhouding tussen de waarde van een woning in verhuurde staat en de waarde als de woning leeg zou zijn. Een ratio van minder dan 100% betekent dat de verhuurde woning minder waard is dan de lege. De Belastingdienst gebruikt een leegwaarderatio bij het waarderen van verhuurde woningen voor de belasting, bijvoorbeeld in box 3. De precieze percentages hangen af van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde en worden periodiek aangepast. Raadpleeg daarvoor de actuele tabel van de Belastingdienst of je adviseur.

Voor de verkoop is vooral het principe belangrijk: een belegger rekent zelf uit wat de woning in verhuurde staat waard is. Die waarde ligt doorgaans onder de leegwaarde. Een makelaar die zowel de leegwaarde als de beleggingswaarde kan onderbouwen, helpt je te beslissen welke route verstandig is.

Koopt iemand een woning die hij niet zelf als hoofdverblijf gaat bewonen, dan betaalt hij in 2026 8% overdrachtsbelasting (in 2025 was dat 10,4%). Een belegger die jouw verhuurde woning koopt, betaalt dus 8%. Een koper die er zelf gaat wonen betaalt 2%, of 0% met de startersvrijstelling als hij aan de voorwaarden voldoet. Met een zittende huurder kan een koper er niet zelf gaan wonen, dus dat lagere tarief is bij verhuurd verkopen meestal niet aan de orde.

De overdrachtsbelasting betaalt de koper, maar het beïnvloedt wel wat een belegger maximaal wil bieden. Meer over de tarieven lees je op onze pagina over overdrachtsbelasting in 2026.

• Huurregels: sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur, waardoor het puntenstelsel voor meer woningen een maximale huur bepaalt. Een belegger kijkt hoeveel huur hij volgens de regels mag vragen. Dat heeft direct invloed op de prijs.
• Bezichtigingen: de huurder moet bezichtigingen in redelijkheid toestaan, maar het blijft zijn woning. Maak afspraken over tijden en houd rekening met zijn privacy.
• Huurder als koper: soms wil de huurder de woning zelf kopen. Voor de huurder is de woning dan leeg na aankoop, wat een hogere prijs kan rechtvaardigen dan een belegger biedt. Bespreek het altijd even.
• Waarborgsom en huurachterstand: regel in het koopcontract wat er met de waarborgsom, lopende huur en eventuele achterstanden gebeurt.
• Belasting: een verhuurde woning valt bij particulieren meestal in box 3. Overleg met je adviseur wat de verkoop fiscaal voor je betekent.

Verhuurd verkopen is logisch als je snel van de woning af wilt, als de huurder er naar verwachting nog lang blijft, of als het rendement voor een belegger aantrekkelijk is. Leeg verkopen is logisch als de woning binnen afzienbare tijd vrijkomt en het verschil met de leegwaarde groter is dan de huur die je tot die tijd misloopt.

Een verkoopmakelaar kan beide waarden voor je onderbouwen en de juiste kopersgroep benaderen. Wil je eerst weten wat je woning leeg waard is? Begin met een waardebepaling. Algemene informatie over het verkoopproces vind je op onze pagina huis verkopen.