Notariskosten huis kopen: wat betaal je en waarvoor?

De notaris is een onafhankelijke jurist die de eigendomsoverdracht regelt. Hij controleert of de verkoper echt eigenaar is, of er beslagen of hypotheken op de woning rusten en of er erfdienstbaarheden of kettingbedingen gelden. Daarnaast verrekent hij het geld: de koopsom, de overdrachtsbelasting, de aflossing van de hypotheek van de verkoper en eventuele andere posten.

Bij een gemiddelde aankoop met hypotheek stelt de notaris twee aktes op: de leveringsakte en de hypotheekakte. Beide worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

De leveringsakte (ook transportakte of eigendomsakte) is de akte waarmee het eigendom van de verkoper naar jou gaat. Pas na ondertekening en inschrijving bij het Kadaster ben je juridisch eigenaar.

De hypotheekakte is de akte tussen jou en de geldverstrekker. Hierin geef je de bank het recht van hypotheek op de woning als zekerheid voor de lening. Koop je zonder hypotheek, dan heb je deze akte niet nodig.

Meestal tekent je beide aktes op dezelfde dag, kort na elkaar, bij dezelfde notaris. Notarissen rekenen vaak een gecombineerd tarief.

Notarissen bepalen hun tarieven zelf. De kosten voor de leveringsakte en hypotheekakte samen liggen indicatief tussen €1.000 en €2.000. Daar komen nog kosten bij voor het inschrijven van de aktes bij het Kadaster, indicatief €150 tot €300.

Wat zit er doorgaans in de offerte?

• het opstellen en passeren van de leveringsakte;
• het opstellen en passeren van de hypotheekakte;
• kadastrale recherche (onderzoek naar de woning en eigenaar);
• inschrijving van de aktes bij het Kadaster;
• afrekening en verwerking van betalingen via de derdengeldenrekening.

Soms rekent een notaris extra voor bijvoorbeeld een samenlevingscontract, een volmacht als je niet zelf kunt tekenen, erfpacht, een appartementsrecht met VvE-stukken of een akte in een andere taal. Wil je alle kosten in één overzicht? Gebruik dan onze calculator kosten koper.

Bij een bestaande woning geldt in Nederland meestal kosten koper (k.k.). Dat betekent:

• Koper betaalt: de leveringsakte, de hypotheekakte, de inschrijving bij het Kadaster en de overdrachtsbelasting.
• Verkoper betaalt: de kosten van het doorhalen (royeren) van zijn eigen hypotheek, en zijn eigen makelaarskosten.

Bij nieuwbouw is het vaak vrij op naam (v.o.n.): de notariskosten voor de leveringsakte zitten dan in de koopsom. De hypotheekakte betaal je ook bij nieuwbouw zelf, want die heeft met jouw financiering te maken.

Omdat de koper de leveringsakte betaalt, kiest de koper ook meestal de notaris. Dat is gebruikelijk, maar het kan in de koopovereenkomst anders zijn afgesproken. Lees dat dus goed na.

Gedeeltelijk. Volgens de Belastingdienst zijn de notariskosten voor de hypotheekakte en de inschrijving van de hypotheekakte bij het Kadaster aftrekbaar als financieringskosten van je eigen woning. De kosten voor de leveringsakte (eigendomsakte) en de inschrijving daarvan zijn niet aftrekbaar.

Vraag je notaris daarom om beide posten apart op de nota te zetten. Dat maakt je aangifte inkomstenbelasting eenvoudiger. De aftrek geldt in het jaar waarin je de kosten betaalt. Bron: Belastingdienst, kostenoverzicht bij aankoop van de woning.

Omdat tarieven vrij zijn, loont het om een paar offertes op te vragen. Let daarbij op:

1. Alles-in of niet: staan Kadasterkosten en recherchekosten erin, of komen ze erbij?
2. Inclusief of exclusief btw: het verschil is 21%.
3. Bijzondere situaties: erfpacht, een appartement, een volmacht of tolk kunnen extra kosten.
4. Bereikbaarheid: kun je de notaris makkelijk bellen met vragen? Een goedkope notaris die slecht bereikbaar is, kost je stress.
5. Taal: spreek je geen Nederlands, vraag dan of de notaris in het Engels kan toelichten of een tolk regelt.

Vraag de offerte aan zodra je mondeling overeenstemming hebt. De notaris heeft tijd nodig voor recherche en de hypotheekstukken van de bank.

Na het tekenen van de koopovereenkomst stuurt de makelaar die naar de notaris. In de weken daarna ontvang je een concept van de leveringsakte, de hypotheekakte en een nota van afrekening. Controleer die nota goed: alle bedragen die je moet overmaken staan erin.

Op de dag van overdracht teken je bij de notaris. Daarna schrijft de notaris de aktes in bij het Kadaster en krijg je de sleutel. Een aankoopmakelaar controleert de koopakte, bewaakt de termijnen en loopt de nota van afrekening met je door. Lees ook onze stapsgewijze gids over een huis kopen.