Woningmarkt oktober 2026: prijzen, aanbod en hypotheekrente

De woningmarkt laat dit najaar een gemengd beeld zien. Huizen worden nog steeds duurder dan een jaar geleden, maar de stijging wordt kleiner. Tegelijk komt er duidelijk meer aanbod op de markt en is de hypotheekrente in september opgelopen. Voor kopers betekent dat iets meer keuze en iets minder haast, voor verkopers dat een goede prijsstrategie belangrijker wordt.

In deze maandelijkse update zetten we de belangrijkste cijfers van CBS, Kadaster, NVM en de hypotheekmarkt op een rij. We houden het bij gepubliceerde cijfers en vertellen eerlijk wat ze wel en niet zeggen. Onderaan vind je alle bronnen.

Volgens CBS en Kadaster kostte een bestaande koopwoning in augustus 2026 gemiddeld €503.523. Dat is 3,3 procent meer dan in augustus vorig jaar. In juli lag de jaarstijging nog op 3,9 procent, dus de groei neemt af. Ten opzichte van juli daalden de prijzen zelfs licht, met 0,1 procent.

Dat betekent niet dat woningen goedkoop zijn geworden. De prijsindex ligt nog altijd 17,8 procent boven de vorige piek van juli 2022. Het prijsniveau is dus hoog, alleen gaat het minder snel omhoog dan eerder dit jaar.

Ook het aantal verkopen geeft een genuanceerd beeld. In augustus werden 18.886 woningen verkocht, 2,9 procent minder dan in augustus 2025. Over de eerste acht maanden van 2026 gemeten lag het aantal transacties wel 4,1 procent hoger dan een jaar eerder. Er wordt dus nog volop gekocht en verkocht.

De NVM, die naar verkopen via haar makelaars kijkt, kwam in het tweede kwartaal uit op een gemiddelde transactieprijs van €506.000. Dat is 2,1 procent meer dan een jaar eerder en 3,4 procent meer dan in het eerste kwartaal.

De opvallendste ontwikkeling zit in het aanbod. In het tweede kwartaal van 2026 werden volgens de NVM 56.700 woningen te koop gezet, het hoogste aantal sinds 1995. Het aantal woningen dat te koop stond, kwam uit op 37.727, een stijging van 20,3 procent. Tegelijk werden er 45.200 woningen verkocht, 6,6 procent meer dan een jaar eerder.

Woningen verkopen nog steeds snel, maar het duurt iets langer. De gemiddelde verkooptijd was 28 dagen, twee dagen langer dan een jaar eerder. De krapte-indicator van de NVM, die aangeeft uit hoeveel woningen een koper gemiddeld kan kiezen, steeg naar 2,5. Eind 2025 was dat nog 1,9. De markt is dus nog steeds krap, maar kopers hebben merkbaar meer keuze dan een jaar geleden.

Na een lange periode van redelijk stabiele rentes liep de hypotheekrente in september op. Volgens een analyse van InFinance op basis van Geld.nl steeg de gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG tussen 8 en 23 september van 4,10 naar 4,34 procent. De laagste aangeboden rente in die categorie ging van 3,78 naar 4,13 procent.

Als oorzaken worden een hogere kapitaalmarktrente, oplopende inflatie door duurdere energie en de renteverhoging van de ECB op 10 september genoemd. Een hogere rente betekent hogere maandlasten bij hetzelfde leenbedrag, of een lager leenbedrag bij dezelfde maandlasten.

Wil je met Nationale Hypotheek Garantie kopen, let dan op de grens. In 2026 is de NHG-grens €470.000, of €498.200 als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. De grens voor 2027 wordt op 1 november 2026 bekendgemaakt. Lees meer over de voorwaarden in ons artikel over Nationale Hypotheek Garantie.

Met het Belastingplan 2027, gepresenteerd op Prinsjesdag (15 september 2026), stelt het kabinet voor om de overdrachtsbelasting te verlagen voor woningen die de koper niet zelf gaat bewonen. Het tarief zou per 1 januari 2027 dalen van 8 naar 7 procent. Dat raakt vooral beleggers en kopers van een tweede woning.

Voor wie zelf in de woning gaat wonen verandert er niets: het tarief van 2 procent blijft, en ook de startersvrijstelling blijft bestaan. Let op: dit is nog een voorstel. De Tweede en Eerste Kamer moeten er nog mee instemmen. Wil je weten wat er nu geldt, lees dan onze uitleg over overdrachtsbelasting in 2026.

Voor kopers is de markt iets prettiger geworden dan een jaar geleden. Er is meer aanbod, woningen staan wat langer te koop en de prijsstijging vlakt af. Daar staat tegenover dat de hogere rente je leencapaciteit drukt. Een paar praktische punten:

• Reken met de actuele rente. Laat je maximale hypotheek opnieuw berekenen als je oriëntatie van voor september stamt. Een paar tienden procent verschil kan je budget merkbaar veranderen.
• Gebruik de extra keuze. Met meer woningen te koop is er vaker ruimte om rustig te vergelijken en goed te onderhandelen, zeker bij woningen die al even online staan.
• Kijk naar de NHG-grens. Blijft je hypotheek onder de grens, dan profiteer je vaak van een lagere rente.
• Bied op basis van data. Gemiddelden zeggen weinig over één straat. Een aankoopmakelaar die de lokale markt kent helpt je bepalen wat een woning echt waard is.

Meer over het hele traject lees je op onze pagina over een huis kopen met begeleiding.

Verkopen gaat nog steeds relatief snel, en de prijzen liggen ruim boven de vorige piek. Maar met meer concurrerend aanbod letten kopers scherper op prijs en presentatie. Wat wij verkopers nu adviseren:

• Start met een realistische vraagprijs. Een te hoge prijs leidt sneller tot een langere verkooptijd nu kopers meer keuze hebben. Begin met een gratis waardebepaling van je woning.
• Zorg dat je woning opvalt. Goede foto's, een duidelijke plattegrond en een verkoopklare woning maken het verschil in een markt met veel aanbod.
• Houd rekening met de rente. Hogere maandlasten maken kopers kritischer, vooral in prijsklassen rond de NHG-grens.
• Plan aan- en verkoop samen. Ga je ook kopen, stem dan de timing goed af zodat je niet onnodig dubbele lasten hebt.

Lees hoe wij het verkoopproces aanpakken op onze pagina over je huis verkopen met een lokale makelaar.

Half oktober publiceert de NVM de cijfers over het derde kwartaal van 2026. Daaruit moet blijken of het aanbod verder is gegroeid en of de verkooptijd blijft oplopen. Ook de effecten van de hogere rente in september zullen de komende maanden zichtbaarder worden in de transactiecijfers. In onze volgende maandupdate nemen we die nieuwe cijfers mee.

• CBS, Prijsstijging koopwoningen vlakt in augustus verder af (22 september 2026), cijfers CBS en Kadaster over augustus 2026.
• NVM, Recordaantal woningen te koop gezet in tweede kwartaal, verkoop blijft sterk (9 juli 2026).
• InFinance, Laagste hypotheekrente 10 jaar vast stijgt naar 4,13 procent (23 september 2026), op basis van Geld.nl.
• NHG, NHG-grens in 2026 vastgesteld op €470.000.
• Rijksoverheid, Plan kabinet voor verlagen overdrachtsbelasting voor woning die koper niet zelf bewoont.