Overdrachtsbelasting 2026

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt aan de overheid bij de aankoop van bestaand onroerend goed (woningen, grond, bedrijfspanden). De belasting wordt betaald via de notaris bij de juridische overdracht van het eigendom.

Voor nieuwbouwwoningen betaal je geen overdrachtsbelasting maar btw (21%), die in de vrij-op-naamprijs is inbegrepen. Overdrachtsbelasting geldt alleen voor bestaand onroerend goed.

De overdrachtsbelasting kent verschillende tarieven, afhankelijk van de situatie:

• 0% (startersvrijstelling): voor kopers tussen 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen en deze zelf gaan bewonen, tot de geldende waardegrens
• 2%: voor kopers die de woning zelf gaan bewonen maar niet in aanmerking komen voor de startersvrijstelling
• 10,4%: voor beleggers, investeerders en woningen die niet voor eigen bewoning worden gekocht

De waardegrens voor de startersvrijstelling wordt jaarlijks aangepast. Raadpleeg de Belastingdienst voor de actuele grens.

Om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling (0%) moet je aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Je bent tussen de 18 en 35 jaar op het moment van de overdracht
• Je hebt niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling
• Je gaat de woning zelf bewonen (dit moet je schriftelijk verklaren)
• De waarde van de woning is niet hoger dan de geldende waardegrens

Let op: als je de woning koopt met een partner die ouder is dan 35, kan alleen jouw aandeel in aanmerking komen voor de vrijstelling. De partner betaalt 2% over zijn of haar aandeel.

De overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopsom of de WOZ-waarde, afhankelijk van welke hoger is. Rekenvoorbeelden:

• Woning €350.000, koper 30 jaar (eerste woning): €0 (startersvrijstelling)
• Woning €350.000, koper 40 jaar (eigen bewoning): €7.000 (2%)
• Woning €350.000, belegger: €36.400 (10,4%)

De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting en kan niet worden meegefinancierd in de hypotheek.

Er zijn enkele bijzondere situaties rondom de overdrachtsbelasting:

• Woning boven de startersgrens: als de woning boven de waardegrens ligt, betaal je 2% over de volledige koopsom (niet alleen het deel boven de grens)
• Erfpachtcanon: de contante waarde van de erfpachtcanon kan meetellen bij de berekening
• Echtscheiding: bij verdeling van de gezamenlijke woning bij echtscheiding is geen overdrachtsbelasting verschuldigd
• Kettingbeding: als een woning binnen zes maanden opnieuw wordt verkocht, wordt de overdrachtsbelasting berekend over de meerwaarde

De overdrachtsbelasting is een significante kostenpost bij het kopen van een woning. Bij een koopsom van €400.000 betaal je als niet-starter €8.000 aan overdrachtsbelasting. Dit bedrag moet je uit eigen middelen betalen, want het kan niet worden meegefinancierd in de hypotheek.

De startersvrijstelling is daarom een belangrijk financieel voordeel voor jonge kopers. Als je in aanmerking komt, scheelt dit duizenden euro's aan bijkomende kosten.