Huis verkopen bij emigratie of vanuit het buitenland

De eerste keuze is timing. Verkoop je vóór je vertrekt, dan kun je zelf bij de bezichtigingen en de oplevering zijn en heb je bij vertrek geen lopende lasten meer in Nederland. Nadeel: je moet je verhuizing en de verkoop goed op elkaar afstemmen, en soms tijdelijk ergens anders wonen.

Verkoop je ná vertrek, dan heb je meer rust bij de verhuizing, maar loop je het risico op dubbele woonlasten: hypotheek, verzekering, energie en gemeentelijke belastingen in Nederland, plus de huur of hypotheek in je nieuwe land. Een lege woning moet bovendien onderhouden en gecontroleerd worden.

Ons advies: zet de woning bij voorkeur te koop zodra je vertrekdatum vaststaat. Je kunt de overdrachtsdatum dan afstemmen op je vertrek. Een verkoopmakelaar kan de woning ook na je vertrek verder verkopen, zodat je niet hoeft te wachten tot alles rond is.

Een woning verkopen vanuit het buitenland is in Nederland goed te regelen. De belangrijkste stappen:

• Makelaar met sleutelbeheer: je verkoopmakelaar houdt de bezichtigingen, beheert de sleutel en houdt je op de hoogte via telefoon, video of e-mail. Biedingen bespreek je op afstand.
• Digitaal tekenen: de opdracht aan de makelaar en vaak ook de koopovereenkomst kun je digitaal ondertekenen.
• Volmacht voor de notaris: voor de leveringsakte bij de notaris hoef je niet zelf aanwezig te zijn. Je geeft een volmacht, vaak aan een medewerker van het notariskantoor. Je handtekening onder die volmacht moet doorgaans worden gelegaliseerd. In het buitenland gaat dat meestal via een lokale notaris, soms aangevuld met een apostille. Vraag de Nederlandse notaris vooraf welke eisen hij stelt, want dit kost tijd.
• Identificatie: de notaris moet wettelijk vaststellen wie je bent. Regel dit op tijd, zeker als je al vertrokken bent.
• Oplevering: de makelaar of een vertrouwd persoon doet de eindinspectie met de koper en draagt de sleutels over.
• Opbrengst: de notaris lost je hypotheek af en maakt het restant over. Geef tijdig je rekeningnummer door; een buitenlandse rekening is meestal mogelijk.

Vergeet ook de praktische zaken niet: het energielabel (verplicht bij verkoop), het opzeggen van energie en internet, en het doorgeven van je verhuizing aan de gemeente.

Bij verkoop wordt je hypotheek in de regel volledig afgelost uit de opbrengst. Let op mogelijke boeterente als je rentevaste periode nog loopt. Bij verkoop van de woning is aflossen vaak boetevrij, maar dat verschilt per geldverstrekker. Check je hypotheekvoorwaarden.

Wordt de woning niet direct verkocht, dan blijft je hypotheek gewoon doorlopen. Informeer je geldverstrekker dat je emigreert. Sommige geldverstrekkers stellen voorwaarden aan klanten die buiten Nederland wonen.

Fiscaal is de hypotheekrenteaftrek een aandachtspunt. Volgens de Belastingdienst heb je als kwalificerend buitenlands belastingplichtige recht op aftrek als je woning leeg staat en te koop staat, over het jaar waarin de woning leeg komt te staan en de drie jaar daarna. Ben je geen kwalificerend buitenlands belastingplichtige, dan kun je de hypotheekrente van je woning volgens de Belastingdienst niet aftrekken. Of je kwalificeert hangt af van je inkomen en woonland. Laat dit beoordelen door een belastingadviseur.

Misschien wil je de woning aanhouden, omdat je later wilt terugkeren of verwacht dat de waarde stijgt. Verhuren lijkt dan logisch, maar let op:

• Toestemming van je geldverstrekker: een gewone hypotheek is bedoeld voor een woning die je zelf bewoont. Verhuren zonder toestemming kan in strijd zijn met je hypotheekvoorwaarden. Vraag altijd vooraf toestemming. Soms volgt een hogere rente of moet je oversluiten naar een verhuurhypotheek.
• Huurbescherming: een huurder heeft in Nederland sterke huurbescherming. Je krijgt de woning niet zomaar leeg terug als je wilt verkopen of terugkeren. Lees meer over een huurwoning verkopen met zittende huurder.
• Leegstandwet: staat de woning te koop, dan kun je met een vergunning van de gemeente onder voorwaarden tijdelijk verhuren op grond van de Leegstandwet. Vraag bij de gemeente naar de voorwaarden.
• Beheer op afstand: reparaties, huurbetaling en contact met de huurder vragen aandacht. Een beheerder kost geld, maar bespaart veel gedoe.

Emigratie heeft fiscale gevolgen. Een paar algemene punten:

• Over het jaar van emigratie doe je doorgaans een speciale aangifte (het M-formulier), omdat je een deel van het jaar in Nederland woonde en een deel daarbuiten.
• Houd je een woning in Nederland aan die je verhuurt of die leeg staat zonder dat de aftrekregeling geldt, dan kan die in box 3 vallen. Ook na emigratie kan een Nederlandse woning onder de Nederlandse belasting blijven vallen.
• Ook je nieuwe woonland kan belasting heffen over je vermogen of over de verkoopopbrengst. Hoe het precies uitpakt, hangt af van de wetgeving daar en eventuele afspraken tussen landen.

Wij zijn makelaars, geen belastingadviseurs. Schakel voor je persoonlijke situatie een adviseur in die ervaring heeft met emigratie.

Bij een verkoop op afstand ben je extra afhankelijk van je makelaar. Kies iemand die bereikbaar is, duidelijk communiceert en lokaal de markt kent. Bij Ons Soort Makelaars werken lokale makelaars door heel Nederland, en ook makelaars die Engels, Pools of Oekraïens spreken. Handig als je partner of koper niet (goed) Nederlands spreekt.

Lees ook onze algemene gids over je huis verkopen, of onze Engelstalige gids voor expats: selling your home before leaving the Netherlands. Begin met een waardebepaling zodat je weet waar je staat.