Zijn makelaarskosten aftrekbaar? Aankoop en verkoop uitgelegd

De Belastingdienst maakt bij de aankoop van een eigen woning onderscheid tussen kosten voor de aankoop van het huis en kosten voor het afsluiten van de lening. Alleen die laatste groep, de financieringskosten, is aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt.

De kosten van een aankoopmakelaar horen bij de aankoop. Volgens het kostenoverzicht van de Belastingdienst zijn "de makelaarskosten voor de aankoop van de woning" niet aftrekbaar. Hetzelfde geldt voor:

• de overdrachtsbelasting;
• de notariskosten voor de koop (de leveringsakte);
• de bouwtechnische keuring voor de aankoop van de woning;
• advies- en bemiddelingskosten vóór de aankoop.

Wat je aan kosten koper betaalt, zie je terug in onze rekenhulp kosten koper berekenen.

Aftrekbaar zijn de kosten die je maakt om de hypotheek of lening voor je eigen woning te krijgen. Volgens de Belastingdienst zijn dat onder andere:

• advies- en bemiddelingskosten in verband met de afgesloten hypotheek of lening (je hypotheekadviseur);
• taxatiekosten voor het krijgen van de hypotheek;
• notariskosten voor de hypotheekakte;
• de kosten van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG);
• een bouwkundige keuring als die nodig is om de hypotheek of NHG te krijgen.

Let op het verschil: de notaris maakt twee aktes. De hypotheekakte is aftrekbaar, de leveringsakte niet. Op de factuur van de notaris staan die posten meestal apart. Ook bij een bouwkundige keuring hangt het af van het doel: voor jezelf vóór de koop is niet aftrekbaar, als eis van de geldverstrekker of NHG wel.

Je trekt deze financieringskosten af in de aangifte inkomstenbelasting over het jaar waarin je ze betaalt. Het voordeel is je aftrektarief maal het bedrag. Het aftrektarief voor de eigen woning is wettelijk beperkt, dus je krijgt nooit het volledige bedrag terug.

Hier zit de nuance. De makelaarskosten zelf trek je niet af. Maar leen je ze mee in je hypotheek, dan valt dat deel van de schuld volgens de Belastingdienst in box 1 en hoort het bij je eigenwoningschuld. De rente over dat deel kan dan wel aftrekbaar zijn, mits je hypotheek aan de gewone voorwaarden voldoet, zoals ten minste annuïtair of lineair aflossen in maximaal 30 jaar.

In de praktijk kun je kosten koper vaak maar beperkt meefinancieren: de meeste geldverstrekkers lenen tot maximaal 100% van de woningwaarde. Kosten boven de woningwaarde, zoals overdrachtsbelasting en makelaarskosten, betaal je dan grotendeels uit eigen geld. Vraag je hypotheekadviseur wat in jouw situatie mogelijk is.

Ook de courtage of het vaste tarief van je verkoopmakelaar kun je niet aftrekken van je inkomen. Verkoopkosten van een eigen woning staan niet op de lijst met aftrekbare kosten. Dat geldt ook voor het energielabel, fotografie en advertentiekosten.

Toch spelen de verkoopkosten fiscaal een rol, namelijk bij de bijleenregeling. Verkoop je je huis met winst en koop je een nieuw huis, dan moet je de overwaarde in principe in je nieuwe woning stoppen. Doe je dat niet, dan is de rente over dat deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar.

De Belastingdienst berekent de overwaarde zo: verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten. Als verkoopkosten noemt de Belastingdienst onder meer makelaarskosten, het verplichte energielabel, taxatiekosten en advertentiekosten. Hoe hoger je verkoopkosten, hoe lager je overwaarde, en hoe minder eigen geld je verplicht in je volgende woning moet steken. De overwaarde die je niet direct in een nieuwe woning stopt, heet de eigenwoningreserve. Die vervalt na drie jaar.

Bewaar daarom de factuur van je verkoopmakelaar goed. Je hebt hem nodig om je eigenwoningreserve correct te berekenen.

Een woning die je verhuurt en niet zelf bewoont, valt voor particulieren meestal in box 3. In box 3 betaal je belasting over het vermogen en trek je geen losse kosten af, dus ook geen makelaarskosten. Ben je ondernemer en hoort het pand bij je onderneming, of verhuur je via een BV, dan gelden andere regels. Overleg in die situaties met een belastingadviseur. Lees ook onze pagina over een huurwoning verkopen.

Omdat je makelaarskosten fiscaal niet terugkrijgt, loont het om ze vooraf goed te vergelijken. Let op het tariefmodel (vast bedrag of courtage), wat er inbegrepen is en welke bijkomende kosten er zijn. Op onze pagina over makelaarskosten zie je gangbare tarieven voor aankoop en verkoop. Een aankoopmakelaar kost indicatief ca. €2.500 tot €5.000 of 1 tot 1,5% van de koopsom. Bij Ons Soort Makelaars spreek je het tarief vooraf af en weet je precies waar je aan toe bent.