Sprzedaż domu bez pośrednika: kroki, koszty i ryzyka

Tak. Potrzebujesz tylko ważnej etykiety energetycznej, pisemnej umowy kupna i notariusza. Resztę (cenę, prezentację, oglądania, negocjacje) możesz zrobić sam.

Najlepiej działa to, gdy dom łatwo sprzedać, masz czas i potrafisz rzeczowo negocjować. Nie wiesz, ile wart jest dom? Zacznij od szacunku: ile jest wart mój dom.

1. 1

   Ustal realistyczną cenę

   Porównaj niedawno sprzedane, podobne domy w okolicy (typ, metraż, stan). Wartość WOZ to punkt wyjścia, ale często nie nadąża za rynkiem. Pomocna jest wycena domu.

2. 2

   Załatw etykietę energetyczną

   Ważna etykieta jest obowiązkowa przy sprzedaży. Wystawia ją certyfikowany doradca. Ważną etykietę możesz wykorzystać ponownie.

3. 3

   Zbierz dokumenty

   Akt własności, rzut, ewentualne pozwolenia, dokumenty wspólnoty (VvE) przy mieszkaniu, warunki dzierżawy gruntu, wypełniony kwestionariusz sprzedającego i lista rzeczy pozostających w domu.

4. 4

   Przygotuj dobrą prezentację

   Dobre zdjęcia w świetle dziennym, rzut z wymiarami i uczciwy opis. Pierwsze wrażenie online decyduje, czy ludzie przyjdą obejrzeć.

5. 5

   Wystaw dom online

   Jako osoba prywatna nie możesz ogłaszać bezpośrednio na Funda; idzie to przez zrzeszonego pośrednika. Pośrednicy online oferują pakiety tylko z Funda za stałą opłatę (orientacyjnie często ok. 500–1500 €). Są też prywatne portale, Marktplaats i media społecznościowe, z mniejszym zasięgiem.

6. 6

   Prowadź oglądania

   Planuj bloki czasowe, posprzątaj i daj oglądającym spokojnie się rozejrzeć. Zapytaj o opinię. Dbaj o bezpieczeństwo i schowaj cenne rzeczy.

7. 7

   Negocjuj

   Proś o oferty na piśmie z warunkami (zastrzeżenie finansowania, data przekazania, inspekcja). Przy kilku chętnych jasno określ zasady, np. termin na najlepszą ofertę. Nie musisz przyjąć najwyższej oferty.

8. 8

   Spisz umowę kupna

   Sprzedaż domu musi być na piśmie. Kupujący ma potem trzy dni na namysł. Umowę niech sporządzi notariusz lub prawnik, nie własny szablon.

9. 9

   U notariusza

   Notariusz sporządza akt przeniesienia, obsługuje płatność i spłaca Twoją hipotekę. Kupujący zwykle wybiera notariusza i płaci za akt; Ty zwykle płacisz za wykreślenie hipoteki.

Jako sprzedający masz obowiązek informacyjny. Musisz zgłosić znane Ci wady ważne dla kupującego, np. przecieki, problemy z fundamentem, azbest czy spór z sąsiadami. Kupujący ma obowiązek zbadania, ale w praktyce Twój obowiązek informacyjny często ma pierwszeństwo.

Jeśli zataisz znaną wadę, możesz później odpowiadać za koszty naprawy lub odszkodowanie, a czasem nawet za rozwiązanie umowy. Bez pośrednika ta odpowiedzialność spoczywa w całości na Tobie.

Inne ryzyka: za niska cena, źle sporządzona umowa (np. brak kary lub kaucji przy wycofaniu się kupującego), niejasne ustalenia co do przekazania i zapomniane warunki rozwiązujące.

Przykład przy 450 000 €: pełny pośrednik z prowizją 1,5% kosztuje 6750 € bez VAT. Samodzielna sprzedaż to orientacyjnie ok. 1000–2500 € kosztów własnych. Różnica to kilka tysięcy euro. Czy to równoważy Twój czas, wynik i ryzyko, zależy od domu i doświadczenia. Wszystkie stawki: koszty pośrednika.

Ma sens: masz już kupującego (rodzina, sąsiedzi, najemca), dom jest poszukiwany i prosty (bez dzierżawy gruntu i problemów VvE), masz czas i umiesz negocjować.

Raczej nie: przy wadach, dzierżawie gruntu, zabytku, skomplikowanej wspólnocie, rozwodzie lub spadku albo pod presją czasu. Wtedy pośrednik sprzedaży jest często bezpieczniejszy. Rozwiązanie pośrednie to pośrednik online.

Cały proces sprzedaży opisuje przewodnik sprzedaż domu.