Koszty pośrednika w Holandii 2026: ile kosztuje makelaar?
Koszt holenderskiego pośrednika (makelaar) zależy od trzech rzeczy: czy kupujesz, czy sprzedajesz, jaki model opłat wybierasz i co obejmuje pakiet. Na tej stronie zobaczysz wszystkie typowe stawki obok siebie, z przykładami, kosztami dodatkowymi, o których często się zapomina, i uczciwym porównaniem pośrednika tradycyjnego i online.
Krótka odpowiedź
- •Pośrednik sprzedaży: zwykle prowizja ok. 1–2% ceny sprzedaży albo stała opłata.
- •Pośrednik kupna: zwykle stała opłata ok. 2500–5000 € albo 1–1,5% ceny zakupu.
- •Pośrednik online: stały pakiet, często ok. 800–3000 €. Więcej robisz sam.
- •Stawki często podaje się bez 21% VAT. Zawsze pytaj o kwotę z VAT i kosztami dodatkowymi.
1% – 2%
Typowa prowizja pośrednika sprzedaży (orientacyjnie)
2500 – 5000 €
Typowa stała opłata pośrednika kupna (orientacyjnie)
+21% VAT
Często doliczany do podanej stawki
Stawki pośredników według modelu
| Model | Jak działa? | Orientacyjna stawka | Często pasuje do |
|---|---|---|---|
| Prowizja (procent) | Płacisz procent ostatecznej ceny sprzedaży lub zakupu, zwykle po transakcji. | Sprzedaż ok. 1–2%; kupno ok. 1–1,5% | Domy ze średniego segmentu; gdy chcesz, by pośrednik dzielił wynik |
| Stała opłata | Jedna uzgodniona kwota, niezależnie od ceny końcowej. | Kupno ok. 2500–5000 €; sprzedaż często kilka tysięcy euro | Droższe domy, gdzie procent szybko rośnie |
| No cure no pay | Prowizję płacisz tylko przy udanej sprzedaży lub zakupie. Koszty dodatkowe mogą obowiązywać. | Często nieco wyższy procent niż zwykła prowizja | Domy, których sprzedaż jest niepewna |
| Pośrednik online | Stały pakiet, często z ogłoszeniem na Funda. Oglądania i negocjacje robisz (częściowo) sam lub dokupujesz. | Ok. 800–3000 € zależnie od pakietu | Popularne, łatwe do sprzedaży domy i sprzedający z czasem |
Wszystkie kwoty są orientacyjne i często bez VAT. Zawsze proś o pisemną ofertę z kwotą łączną.
Przykłady: koszt pośrednika przy 350 000, 450 000 i 600 000 €
| Wartość domu | Prowizja 1% | Prowizja 1,5% | Prowizja 2% | 1,5% z 21% VAT | Kupno 1–1,5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 350 000 € | 3500 € | 5250 € | 7000 € | 6353 € | 3500 – 5250 € |
| 450 000 € | 4500 € | 6750 € | 9000 € | 8168 € | 4500 – 6750 € |
| 600 000 € | 6000 € | 9000 € | 12 000 € | 10 890 € | 6000 – 9000 € |
Koszt pośrednika kupna vs sprzedaży
| Pośrednik kupna | Pośrednik sprzedaży | |
|---|---|---|
| Typowy model | Stała opłata lub prowizja 1–1,5% | Prowizja ok. 1–2% lub stała opłata |
| Orientacyjna kwota | Ok. 2500–5000 € | Ok. 4500–9000 € przy 450 000 € (1–2%) |
| Kto płaci? | Kupujący | Sprzedający |
| W cenie | Szukanie, oglądania, wycena, oferta, kontrola umowy | Wycena, zdjęcia, Funda, oglądania, negocjacje, umowa |
| Kiedy płacisz? | Zwykle po zakupie; czasem częściowo z góry | Zwykle po sprzedaży; koszty dodatkowe czasem z góry |
| No cure no pay? | Czasem, często jako model hybrydowy | Regularnie |
Koszty dodatkowe: czego nie ma w prowizji?
Etykieta energetyczna
Obowiązkowa przy sprzedaży. Wystawia ją certyfikowany doradca po wizycie w domu. Orientacyjnie kilkaset euro, zależnie od typu domu. Masz ważną etykietę? Nie potrzebujesz nowej.
Zdjęcia, rzut i wideo
U wielu pośredników w cenie, u innych osobno. Profesjonalne zdjęcia, rzut z wymiarami, wirtualny spacer 360° lub dron. Osobno orientacyjnie od ok. 150 € do kilkuset euro za pozycję.
Funda i reklama
Ogłoszenie na Funda idzie przez zrzeszonego pośrednika. Czasem w prowizji, czasem w opłacie startowej. Dodatkowa widoczność to często osobna pozycja.
Opłata startowa
Niektórzy pośrednicy pobierają kwotę z góry, nawet jeśli dom się nie sprzeda. To nie jest złe, ale musisz o tym wiedzieć wcześniej.
Koszty wycofania
Jeśli wycofasz zlecenie sprzedaży lub sprzedasz sam, pośrednik może naliczyć koszty wycofania (intrekkingskosten). Często stała kwota lub część prowizji, zapisana w umowie zlecenia. Przeczytaj przed podpisaniem.
VAT
Wielu pośredników podaje stawki bez 21% VAT. Przy prowizji 6000 € to 1260 € więcej. Porównuj oferty zawsze z VAT.
Pośrednik tradycyjny czy online: uczciwe porównanie
| Pośrednik tradycyjny | Pośrednik online | |
|---|---|---|
| Stawka | Prowizja ok. 1–2% lub stała opłata | Stały pakiet, ok. 800–3000 € (orientacyjnie) |
| Wycena | Na miejscu, z lokalnymi porównaniami | Często online; na miejscu za dopłatą |
| Oglądania | Prowadzi pośrednik | Zwykle sam |
| Negocjacje | Pośrednik w Twoim imieniu | Często sam, z poradą zdalną |
| Umowa kupna | Sporządza pośrednik | Zwykle w cenie lub przez notariusza |
| Kontakt | Stały pośrednik w regionie | Zmienny, często telefon lub czat |
| Pasuje do | Kto chce oddać sprawę w ręce fachowca, złożone domy, pierwsza sprzedaż | Popularne domy, sprzedający z czasem i doświadczeniem |
Uczciwie: przy popularnym domu na ciasnym rynku pośrednik online może się sprawdzić i oszczędzić tysiące euro. Przy domu trudniejszym do sprzedaży, dzierżawie gruntu (erfpacht), wspólnocie (VvE) z zaległymi remontami lub gdy masz mało czasu, osobiste wsparcie częściej się zwraca. Nie ma wiarygodnych krajowych danych, ile więcej lub mniej daje sprzedaż przez dany typ pośrednika, więc bądź krytyczny wobec takich obietnic.
Chcesz zrobić wszystko sam? Przeczytaj przewodnik sprzedaż domu bez pośrednika.
Co obejmują koszty pośrednika?
Przy pełnym wsparciu sprzedaży płacisz za więcej niż ogłoszenie na Funda. Przy wsparciu kupna płacisz głównie za znajomość rynku, krytyczne oko przy oglądaniu i dobrą strategię ofert. Pełny pakiet powinien zawierać:
Pakiet sprzedaży
- •Wycena na miejscu
- •Strategia i porada co do ceny ofertowej
- •Profesjonalne zdjęcia i rzut
- •Ogłoszenie na Funda i własnych kanałach
- •Organizacja i prowadzenie oglądań
- •Negocjacje z kupującymi
- •Umowa kupna i prowadzenie do notariusza
Pakiet kupna
- •Ustalenie życzeń i budżetu
- •Selekcja domów (również off-market)
- •Oglądania z krytycznym okiem
- •Wycena i strategia ofert
- •Negocjacje ceny i warunków
- •Kontrola umowy kupna
- •Prowadzenie do przekazania kluczy
Negocjowanie kosztów pośrednika: 6 wskazówek
Poproś o co najmniej trzy oferty
Porównuj nie tylko procent, ale kwotę łączną z VAT i kosztami dodatkowymi.
Zapytaj o stałą opłatę
Przy droższym domu stała kwota jest często korzystniejsza niż procent.
Uzgodnij stawkę progową
Np. niższy procent do uzgodnionej ceny i wyższy od nadwyżki. To nagradza wysoki wynik.
Włącz koszty dodatkowe
Zdjęcia, rzut i Funda często można wliczyć w prowizję.
Sprawdź koszty wycofania
Zapisz, ile płacisz, jeśli zrezygnujesz lub sprzedasz sam.
Zwróć uwagę na współpracę
Najtańsza stawka nie zawsze jest najlepsza. Zapytaj, kto prowadzi oglądania i jak często macie kontakt.
Czy koszty pośrednika można odliczyć?
Kosztów pośrednika kupna nie odliczysz od podatku dochodowego. Odliczyć można tylko koszty finansowania własnego domu, np. doradztwo hipoteczne, wycenę i koszty notarialne aktu hipotecznego.
Sprzedajesz własny dom? Koszty sprzedaży, w tym prowizję, możesz odjąć od ceny sprzedaży przy obliczaniu nadwyżki (eigenwoningreserve). To nie jest odliczenie w zeznaniu, ale wpływa na to, ile musisz włożyć w kolejny dom. Więcej: czy koszty pośrednika można odliczyć?
Najczęstsze pytania o koszty pośrednika
Najczęstsze pytania o koszt holenderskiego pośrednika, krótko i uczciwie.
Czytaj dalej o kosztach
Kalkulator kosztów kupującego
Policz podatek, notariusza i inne koszty zakupu.
Prowizja pośrednika
Czym jest prowizja i jak ją obliczyć?
Pośrednik online
Co dostajesz za stały pakiet, a czego nie?
No cure no pay
Płacisz tylko za wynik: jak to działa?
Odliczenie kosztów
Co można, a czego nie można odliczyć?
Pośrednik kupna
Kiedy pośrednik kupna się zwraca.
Chcesz wiedzieć, ile to kosztuje dla Twojego domu?
Z góry omawiamy, co dla Ciebie robimy i ile to kosztuje, z VAT i kosztami dodatkowymi. Bez ukrytych pozycji, po prostu uczciwa propozycja lokalnego pośrednika.