Sprzedaż wynajmowanej nieruchomości: z najemcą czy pusta?

Kluczowa zasada w holenderskim kodeksie cywilnym (art. 7:226 BW): koop breekt geen huur. Umowa najmu automatycznie przechodzi na nowego właściciela. Najemca zachowuje czynsz, warunki i ochronę. Sama sprzedaż nie jest powodem do wypowiedzenia najmu. Nieruchomość z najemcą sprzedajesz więc jako inwestycję.

Tylko w ograniczonych przypadkach. Najemcy w Holandii mają silną ochronę. Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć tylko z ustawowego powodu, np. pilnej potrzeby własnej, a przy sprzeciwie decyduje sąd. Zysk ze sprzedaży nie jest takim powodem.

Od 1 lipca 2024 obowiązuje ustawa o stałych umowach najmu (Wet vaste huurcontracten): nowe umowy są co do zasady na czas nieokreślony. Umowy czasowe zawarte przed tą datą kończą się według starych zasad. Sprawdź swoją umowę przed planowaniem sprzedaży. Możesz też dobrowolnie umówić się z najemcą, np. na zwrot kosztów przeprowadzki.

• Pusta: największa grupa kupujących i najwyższa cena (wartość w stanie wolnym). Minus: czekasz na wyprowadzkę najemcy.
• Z najemcą: sprzedajesz od razu, czynsz wpływa do przekazania. Minus: niższa cena, bo kupują tylko inwestorzy.

Różnica zależy od wysokości czynszu, rodzaju umowy, sytuacji najemcy i przewidywanego czasu do zwolnienia lokalu.

To stosunek wartości nieruchomości wynajętej do wartości w stanie wolnym. Urząd skarbowy (Belastingdienst) używa go do wyceny wynajmowanych lokali, np. w box 3. Dokładne procenty zależą od czynszu względem wartości WOZ i są okresowo aktualizowane, sprawdź aktualną tabelę Belastingdienst lub zapytaj doradcę.

Kupujący, który nie zamieszka w lokalu jako głównym miejscu zamieszkania, płaci w 2026 8% (w 2025: 10,4%). Kupujący na własne potrzeby płaci 2% lub 0% ze zwolnieniem dla młodych. Więcej: podatek od przeniesienia własności 2026.

• Przepisy czynszowe: od 1 lipca 2024 obowiązuje Wet betaalbare huur, system punktowy ogranicza czynsz dla większej liczby lokali, co wpływa na cenę.
• Oglądanie: najemca musi rozsądnie współpracować, ale to jego dom.
• Najemca jako kupujący: może zapłacić więcej niż inwestor.
• Podatki: wynajmowany lokal prywatnego właściciela zwykle jest w box 3; skonsultuj się z doradcą.

Nasz pośrednik sprzedaży uzasadni obie wartości. Zobacz też sprzedaż domu.