Продаж орендованого житла: з орендарем чи порожнім?

Головне правило Цивільного кодексу Нідерландів (ст. 7:226 BW): koop breekt geen huur. Договір оренди автоматично переходить до нового власника. Орендар зберігає орендну плату, умови і захист. Сам продаж не є підставою для розірвання оренди. Житло з орендарем продається як інвестиція.

Лише в обмежених випадках. Орендарі в Нідерландах мають сильний захист. Безстроковий договір можна розірвати лише з законної підстави, наприклад нагальна власна потреба, а при запереченні вирішує суд. Прибуток від продажу не є підставою.

З 1 липня 2024 діє Закон про постійні договори оренди (Wet vaste huurcontracten): нові договори в принципі безстрокові. Тимчасові договори, укладені до цієї дати, завершуються за старими правилами. Можна також добровільно домовитися з орендарем, наприклад про компенсацію переїзду.

• Порожнє: найбільше покупців і найвища ціна. Мінус: треба чекати, поки орендар з'їде.
• З орендарем: продаєте зараз, оренда надходить до передачі. Мінус: нижча ціна, бо купують лише інвестори.

Різниця залежить від розміру оренди, типу договору, ситуації орендаря і очікуваного часу до звільнення житла.

Це співвідношення вартості орендованого житла до вартості порожнього. Податкова (Belastingdienst) використовує його для оцінки орендованого житла, зокрема в box 3. Точні відсотки залежать від оренди щодо вартості WOZ і періодично оновлюються, перевірте актуальну таблицю Belastingdienst або зверніться до консультанта.

Покупець, який не житиме в житлі як в основному місці проживання, у 2026 платить 8% (у 2025: 10,4%). Покупець для себе платить 2% або 0% зі звільненням для молодих. Детальніше: податок на передачу 2026.

• Правила оренди: з 1 липня 2024 діє Wet betaalbare huur, система балів обмежує оренду для більшої кількості житла, що впливає на ціну.
• Огляди: орендар має розумно співпрацювати, але це його дім.
• Орендар як покупець: може запропонувати більше за інвестора.
• Податки: орендоване житло приватного власника зазвичай у box 3; порадьтеся з консультантом.

Наш ріелтор продажу обґрунтує обидві вартості. Див. також продаж будинку.