Вартість ріелтора в Нідерландах 2026: скільки коштує makelaar?
Вартість нідерландського ріелтора (makelaar) залежить від трьох речей: купуєте ви чи продаєте, яку модель оплати обираєте і що входить у пакет. На цій сторінці всі типові тарифи поруч, з прикладами розрахунку, додатковими витратами, про які часто забувають, і чесним порівнянням традиційного та онлайн-ріелтора.
Коротка відповідь
- •Ріелтор продажу: зазвичай комісія приблизно 1–2% від ціни продажу або фіксована плата.
- •Ріелтор покупки: зазвичай фіксована плата приблизно 2500–5000 € або 1–1,5% від ціни купівлі.
- •Онла йн-ріелтор: фіксований пакет, часто приблизно 800–3000 €. Більше робите самі.
- •Тарифи часто вказують без 21% ПДВ. Завжди питайте суму з ПДВ і додатковими витратами.
1% – 2%
Типова комісія ріелтора продажу (орієнтовно)
2500 – 5000 €
Типова фіксована плата ріелтора покупки (орієнтовно)
+21% ПДВ
Часто додається до вказаного тарифу
Тарифи ріелторів за моделлю
| Модель | Як працює? | Орієнтовний тариф | Часто підходить для |
|---|---|---|---|
| Комісія (відсоток) | Ви платите відсоток від остаточної ціни продажу чи купівлі, зазвичай після угоди. | Продаж прибл. 1–2%; купівля прибл. 1–1,5% | Житло середнього сегмента; коли хочете, щоб ріелтор залежав від результату |
| Фіксована плата | Одна узгоджена сума незалежно від кінцевої ціни. | Купівля прибл. 2500–5000 €; продаж часто кілька тисяч євро | Дорожче житло, де відсоток швидко зростає |
| No cure no pay | Комісію платите лише при успішному продажу чи купівлі. Додаткові витрати можуть бути. | Часто трохи вищий відсоток, ніж звичайна комісія | Житло, продаж якого непевний |
| Онлайн-ріелтор | Фіксований пакет, часто з розміщенням на Funda. Огляди й переговори ведете (частково) самі або докуповуєте. | Прибл. 800–3000 € залежно від пакета | Популярне житло, яке легко продати, і продавці з часом |
Усі суми орієнтовні й часто без ПДВ. Завжди просіть письмову пропозицію із загальною сумою.
Приклади: вартість ріелтора при 350 000, 450 000 і 600 000 €
| Вартість житла | Комісія 1% | Комісія 1,5% | Комісія 2% | 1,5% з 21% ПДВ | Купівля 1–1,5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 350 000 € | 3500 € | 5250 € | 7000 € | 6353 € | 3500 – 5250 € |
| 450 000 € | 4500 € | 6750 € | 9000 € | 8168 € | 4500 – 6750 € |
| 600 000 € | 6000 € | 9000 € | 12 000 € | 10 890 € | 6000 – 9000 € |
Вартість ріелтора покупки vs ріелтора продажу
| Ріелтор покупки | Ріелтор продажу | |
|---|---|---|
| Типова модель | Фіксована плата або комісія 1–1,5% | Комісія прибл. 1–2% або фіксована плата |
| Орієнтовна сума | Прибл. 2500–5000 € | Прибл. 4500–9000 € при 450 000 € (1–2%) |
| Хто платить? | Покупець | Продавець |
| Включено | Пошук, огляди, оцінка, пропозиція ціни, перевірка договору | Оцінка, фото, Funda, огляди, переговори, договір |
| Коли платите? | Зазвичай після купівлі; іноді частково наперед | Зазвичай після про дажу; додаткові витрати іноді наперед |
| No cure no pay? | Іноді, часто як гібридна модель | Регулярно |
Додаткові витрати: чого немає в комісії?
Енергетична етикетка
Обов'язкова при продажу. Її видає сертифікований консультант після огляду житла. Орієнтовно кілька сотень євро залежно від типу житла. Маєте дійсну етикетку? Нова не потрібна.
Фото, план і відео
У багатьох ріелторів включено, в інших — окремо. Професійні фото, план з розмірами, тур 360° або дрон. Окремо орієнтовно від прибл. 150 € до кількох сотень євро за позицію.
Funda і реклама
Розміщення на Funda йде через ріелтора-учасника. Іноді це в комісії, іноді у стартовій платі. Додаткова видимість часто окрема позиція.
Стартова плата
Деякі ріелтори беруть суму наперед, навіть якщо житло зрештою не продасться. Це не погано, але знати про це треба заздалегідь.
Плата за відкликання
Якщо ви відкличете доручення на продаж або продасте самі, ріелтор може нарахувати плату за відкликання (intrekkingskosten). Часто це фіксована сума або частина комісії, зазначена в договорі доручення. Прочитайте до підписання.
ПДВ
Багато ріелторів вказують тариф без 21% ПДВ. При комісії 6000 € це 1260 € зверху. Порівнюйте проп озиції завжди з ПДВ.
Традиційний чи онлайн-ріелтор: чесне порівняння
| Традиційний ріелтор | Онлайн-ріелтор | |
|---|---|---|
| Тариф | Комісія прибл. 1–2% або фіксована плата | Фіксований пакет, прибл. 800–3000 € (орієнтовно) |
| Оцінка | На місці, з місцевими порівняннями | Часто онлайн; на місці за доплату |
| Огляди | Проводить ріелтор | Зазвичай самі |
| Переговори | Ріелтор від вашого імені | Часто самі, з дистанційною порадою |
| Договір купівлі | Складає ріелтор | Зазвичай включено або через нотаріуса |
| Контакт | Постійний ріелтор у регіоні | Різні люди, часто телефон або чат |
| Підходить для | Тих, хто хоче передати все фахівцю, складного житла, першого продажу | Популярного житла, продавців з часом і досвідом переговорів |
Чесно: для популярного житла на тісному ринку онлайн-ріелтор може добре спрацювати й заощадити тисячі євро. Для житла, яке складніше продати, з орендою землі (erfpacht), з товариством власників (VvE) із занедбаним обслуговуванням або коли у вас мало часу, особистий супровід частіше окупається. Надійних загальнонаціональних даних про те, наскільки більше чи менше приносить продаж через певний тип ріелтора, немає, тож будьте критичні до таких обіцянок.
Хочете все зробити самі? Прочитайте посібник продаж житла без ріелтора.
Що входить у вартість ріелтора?
При повному супроводі продажу ви платите за більше, ніж розміщення на Funda. При супроводі купівлі ви платите передусім за знання ринку, критичний погляд на оглядах і добру стратегію пропозицій. Повний пакет має включати:
Пакет продажу
- •Оцінка на місці
- •Стратегія і порада щодо ціни
- •Професійні фото і план
- •Розміщення на Funda і власних каналах
- •Організація і проведення оглядів
- •Переговори з покупцями
- •Договір купівлі і супровід до нотаріуса
Пакет купівлі
- •Побажання і бюджет
- •Підбір житла (також off-market)
- •Огляди з критичним поглядом
- •Оцінка і стратегія пропозицій
- •Переговори щодо ціни і умов
- •Перевірка договору купівлі
- •Супровід до передачі ключів
Як домовитися про вартість ріелтора: 6 порад
Запросіть щонайменше три пропозиції
Порівнюйте не лише відсоток, а загальну суму з ПДВ і додатковими витратами.
Запитайте фіксовану плату
Для дорожчого житла фіксована сума часто вигідніша за відсоток.
Домовтеся про ступінчастий тариф
Наприклад, нижчий відсоток до узгодженої ціни і вищий — на частину понад неї. Це винагороджує високий результат.
Включіть додаткові витрати
Фото, план і Funda часто можна включити в комісію.
Перевірте плату за відкликання
Зафіксуйте, скільки платите, якщо зупинитеся або продасте самі.
Зверніть увагу на співпрацю
Найдешевший тариф не завжди найкраща угода. Запитайте, хто проводить огляди і як часто ви на зв'язку.
Чи можна відняти витрати на ріелтора від податків?
Витрати на ріелтора покупки не віднімаються від податку на доходи. Віднімаються лише витрати на фінансування власного житла: іпотечна консультація, оцінка і нотаріальні витрати на іпотечний акт.
Продаєте власне житло? Витрати на продаж, включно з комісією, можна відняти від ціни продажу під час розрахунку надлишкової вартості (eigenwoningreserve). Це не податкове відрахування в декларації, але впливає на те, скільки треба вкласти в наступне житло. Детальніше: чи віднімаються витрати на ріелтора?
Часті питання про вартість ріелтора
Найчастіші питання про вартість нідерландського ріелтора, коротко і чесно.
Читати далі про витрати
Калькулятор витрат покупця
Порахуйте податок, нотаріуса та інші витрати на купівлю.
Комісія ріелтора
Що таке комісія і як її порахувати?
Онлайн-ріелтор
Що ви отримуєте за фіксований пакет, а що ні?
No cure no pay
Платите лише за результат: як це працює?
Відрахування витрат
Що можна і що не можна відняти?
Ріелтор покупки
Коли ріелтор покупки окуповується.
Хочете знати, скільки це коштує для вашого житла?
Ми наперед обговорюємо, що робимо для вас і скільки це коштує, з ПДВ і додатковими витратами. Без прихованих позицій, просто чесна пропозиція від місцевого ріелтора.