Erfpacht uitgelegd
Door Olha SeredynskaBij erfpacht ben je geen eigenaar van de grond. Ontdek wat erfpacht betekent, wat het kost en waar je op moet letten.
Wat is erfpacht?
Bij erfpacht ben je eigenaar van de woning, maar niet van de grond waarop de woning staat. De grond is eigendom van een derde partij, meestal de gemeente. Als erfpachter betaal je een jaarlijkse vergoeding (canon) voor het gebruik van de grond.
Erfpacht komt veel voor in steden als Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, en bij sommige landgoederen en buitengebieden.
Soorten erfpacht
Er zijn verschillende vormen van erfpacht:
- Tijdelijke erfpacht: het erfpachtrecht geldt voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 50 of 75 jaar). Na afloop wordt het recht vernieuwd, vaak tegen nieuwe voorwaarden en een nieuwe canon.
- Eeuwigdurende erfpacht: het erfpachtrecht geldt voor onbepaalde tijd. De canon wordt periodiek herzien, maar het recht zelf loopt niet af.
- Afgekochte erfpacht: de canon is voor een bepaalde periode of eeuwigdurend afgekocht. Je betaalt dan geen jaarlijkse canon meer.
Kosten van erfpacht
De kosten van erfpacht bestaan uit:
- Erfpachtcanon: de jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond. De hoogte hangt af van de grondwaarde en het canonpercentage. Een canon van €3.000-€10.000 per jaar is niet ongebruikelijk in grote steden.
- Canonherziening: bij tijdelijke erfpacht wordt de canon aan het einde van de periode herzien, vaak fors hoger
- Afkoopsom: de erfpacht kan worden afgekocht voor een eenmalig bedrag. Dit bedrag kan tienduizenden tot honderdduizenden euro's bedragen
Erfpacht en hypotheek
Het kopen van een woning met erfpacht kan invloed hebben op je hypotheek:
- De erfpachtcanon wordt meegeteld als vaste last bij de hypotheekberekening, waardoor je minder kunt lenen
- Sommige hypotheekverstrekkers zijn terughoudend met financiering van woningen met erfpacht
- De resterende looptijd van het erfpachtrecht kan van invloed zijn op de financierbaarheid
- Bij eeuwigdurend afgekochte erfpacht is de financiering doorgaans geen probleem
Waar moet je op letten bij erfpacht?
Als je overweegt een woning met erfpacht te kopen, let dan op:
- Resterende looptijd: wanneer loopt het huidige erfpachtrecht af?
- Canonherziening: wanneer wordt de canon herzien en hoeveel kan deze stijgen?
- Erfpachtvoorwaarden: welke beperkingen gelden er (verbouwing, onderverhuur)?
- Afkoopmogelijkheden: kun je de erfpacht afkopen en tegen welke kosten?
- Gemeente beleid: gemeenten als Amsterdam zijn overgestapt op eeuwigdurende erfpacht met een vaste canon
Laat de erfpachtvoorwaarden altijd controleren door je aankoopmakelaar of een jurist voordat je een bod uitbrengt.
Erfpacht afkopen
Bij het afkopen van erfpacht betaal je een eenmalig bedrag waarmee je voor een bepaalde periode of eeuwigdurend geen canon meer hoeft te betalen. De afkoopsom is afhankelijk van:
- De grondwaarde
- Het canonpercentage
- De resterende looptijd
- Het gemeentelijke beleid
Het afkopen van erfpacht kan financieel voordelig zijn op de lange termijn en maakt de woning ook aantrekkelijker voor een eventuele toekomstige verkoop.
Veelgestelde vragen
Is een woning met erfpacht goedkoper?
De aankoopprijs van een woning met erfpacht is doorgaans lager dan een vergelijkbare woning op eigen grond. Maar je betaalt daarnaast een jaarlijkse erfpachtcanon. Op de lange termijn kan de totale investering hoger uitvallen, zeker als de canon wordt herzien.
Kan ik erfpacht aflossen of aftrekken van de belasting?
De erfpachtcanon is onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar als je de woning als hoofdverblijf gebruikt. Een eenmalige afkoopsom is ook aftrekbaar, verdeeld over de looptijd van de afkoop. Raadpleeg een belastingadviseur voor je specifieke situatie.
Wat gebeurt er als het erfpachtrecht afloopt?
Als het erfpachtrecht afloopt, wordt het doorgaans verlengd tegen nieuwe voorwaarden en een nieuwe canon. In theorie kan de grondeigenaar het recht niet verlengen, maar in de praktijk wordt erfpacht in Nederland vrijwel altijd verlengd, zij het soms tegen aanzienlijk hogere kosten.
Gerelateerde artikelen
10 Tips voor je eerste huis kopen
Als starter op de woningmarkt komt er veel op je af. Met deze 10 tips ben je optimaal voorbereid op het kopen van je eerste huis.
Bijkomende kosten bij het kopen van een huis
Naast de koopsom komen er bij het kopen van een huis flink wat extra kosten kijken. In dit artikel geven we een compleet overzicht van alle bijkomende kosten.
Hypotheek berekenen: hoeveel kan ik lenen?
Hoeveel hypotheek je kunt krijgen hangt af van je inkomen, schulden en de rente. Ontdek hoe je je maximale leencapaciteit berekent.
VvE bij een appartement
Bij het kopen van een appartement word je automatisch lid van de VvE. Ontdek je rechten, plichten en waar je op moet letten.
Hulp nodig?
Heb je een vraag naar aanleiding van dit artikel? Neem vrijblijvend contact op.
Geen verplichtingen. Reactie binnen 24 uur.