Hypotheek berekenen: hoeveel kan ik lenen?

Een van de eerste vragen bij het kopen van een huis is: hoeveel kan ik lenen? Je maximale hypotheek bepaalt grotendeels welke woningen binnen je bereik vallen. In dit artikel leggen we uit hoe de berekening werkt en welke factoren je leencapaciteit beïnvloeden.

De maximale hypotheek wordt berekend op basis van de woonlastennormen van het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting). De belangrijkste factoren zijn:

• Bruto jaarinkomen: je vaste salaris, vakantiegeld en eventuele vaste toeslagen
• Toetsrente: de rente waarmee de bank rekent, vaak hoger dan de actuele rente als bescherming tegen rentestijgingen
• Woonquote: het maximale percentage van je inkomen dat je aan woonlasten mag besteden
• Schulden: bestaande leningen en studieschulden verlagen je leencapaciteit

Met twee inkomens kun je meer lenen, waarbij het laagste inkomen voor een groot deel wordt meegeteld. De exacte berekening verschilt per hypotheekverstrekker.

Een studieschuld heeft direct invloed op je maximale hypotheek. De manier waarop de studieschuld wordt meegewogen verschilt per leningstelsel:

• Oud stelsel (voor 2015): 0,75% van de oorspronkelijke schuld wordt meegeteld als maandlast
• Nieuw stelsel (2015-2023): 0,45% van de oorspronkelijke schuld wordt meegeteld
• Huidig stelsel: raadpleeg je hypotheekadviseur voor de actuele wegingsfactor

Een studieschuld van €30.000 kan je maximale hypotheek met tienduizenden euro's verlagen. Het kan daarom voordelig zijn om een deel van je studieschuld af te lossen voordat je een hypotheek aanvraagt.

Sinds 2018 geldt in Nederland dat je maximaal 100% van de woningwaarde (marktwaarde volgens taxatie) mag lenen. Dit betekent dat je de bijkomende kosten (circa 4-6% van de koopsom) uit eigen middelen moet betalen.

Er is een uitzondering: voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106% van de woningwaarde lenen. Denk aan isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Deze extra hypotheekruimte kan interessant zijn als je een woning koopt die je wilt verduurzamen.

In Nederland zijn er drie veelvoorkomende hypotheekvormen:

• Annuïteitenhypotheek: je betaalt elke maand een vast bedrag bestaande uit rente en aflossing. In het begin betaal je voornamelijk rente, later meer aflossing. Dit is de meest gekozen hypotheekvorm en de enige waarvoor je volledige hypotheekrenteaftrek krijgt.
• Lineaire hypotheek: je lost elke maand een vast bedrag af, waardoor de rentelasten en dus de maandlasten geleidelijk dalen. Je betaalt in totaal minder rente dan bij een annuïteitenhypotheek.
• Aflossingsvrije hypotheek: je betaalt alleen rente en lost niet af. De hypotheekrenteaftrek vervalt voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken. Deze vorm wordt nog beperkt aangeboden.

Je kiest zelf voor hoelang je de rente vastzet. Gangbare perioden zijn 5, 10, 15, 20 of 30 jaar. Hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de rente, maar hoe meer zekerheid je hebt over je maandlasten.

In de huidige markt kiezen veel kopers voor een rentevaste periode van 10 tot 20 jaar. Dit biedt een goede balans tussen zekerheid en rentetarief. Je hypotheekadviseur kan je helpen bij het maken van deze keuze op basis van je persoonlijke situatie.

Stel: je hebt een bruto jaarinkomen van €50.000, geen schulden, en de toetsrente is 5%. In dat geval kun je indicatief circa €220.000 tot €250.000 aan hypotheek krijgen. Met twee inkomens van elk €50.000 kan dit oplopen tot circa €400.000 tot €450.000.

Let op: dit zijn indicatieve bedragen. De exacte berekening hangt af van je persoonlijke situatie, de gekozen hypotheekverstrekker en de actuele toetsingsnormen. Laat je altijd adviseren door een gecertificeerd hypotheekadviseur.

• Los bestaande schulden af voordat je een hypotheek aanvraagt
• Vraag je werkgever om een werkgeversverklaring met eventuele toezeggingen
• Spaar voor een grotere eigen inbreng
• Overweeg om met NHG te financieren voor een lagere rente
• Plan energiebesparende maatregelen mee voor extra hypotheekruimte
• Vraag een starterslening aan als je gemeente dit aanbiedt