Kupno domu bez oszczędności: co możliwe?

Możesz pożyczyć maksymalnie 100% wartości rynkowej. Konkretnie: na dom za 350 000 € dostaniesz 350 000 € hipoteki. Co nie jest wliczone:

• Koszty notariusza (1500-2500 €)
• Wycena (500-800 €)
• Doradca kredytowy (1500-3000 €)
• Podatek od przeniesienia (2%, czasem zwolnienie dla starterów)
• Ewentualnie pośrednik kupna (2500-5000 €)

Łącznie "własne środki": między 3000 a 12 000 €, zależnie od potrzeb.

Masz 18-35 lat i kupujesz dom poniżej 525 000 € (2026)? Jesteś zwolniony z podatku od przeniesienia. Oszczędność 2% od ceny, więc 7000 € przy domu za 350 000 €, których nie musisz finansować. Raz w życiu.

Wiele gmin oferuje pożyczkę starterską: dodatkowa pożyczka do około 30 000 € ponad zwykłą hipoteką. Pierwsze trzy lata bez odsetek i spłaty — dobry oddech dla startera. Nie wszystkie gminy uczestniczą, sprawdź stronę gminy, w której kupujesz.

NHG to nie pożyczka, lecz siatka bezpieczeństwa: jeśli z powodu bezrobocia lub rozwodu nie możesz płacić, NHG pokrywa niedobór po sprzedaży. Korzyść: niższe oprocentowanie (często 0,3-0,5% zniżki). W 2026 limit NHG to 450 000 €. Płacisz jednorazową składkę 0,4% ceny zakupu, więc 1400 € przy 350 000 €.

\'Jubelton\' (jednorazowo zwiększone zwolnienie z podatku od darowizn) zniesiono od 2024. Wciąż możesz dostać zwykłą darowiznę: dzieci mogą rocznie otrzymać do około 6700 € wolne od podatku od rodziców, plus jednorazową zwiększoną kwotę około 28 000 € na własny dom (dane 2026).

Pożyczka rodzinna na warunkach rynkowych też możliwa — uwaga na przepisy podatkowe (oprocentowanie rynkowe, ważna umowa).

Kupno bez oszczędności możliwe, ale bardziej ryzykowne:

• Finansowanie zależy w pełni od dochodu — bez bufora
• Przy spadku wartości jesteś pod wodą (ujemny kapitał własny)
• Wyższe miesięczne koszty, bo pożyczasz 100%
• Brak bufora na nieoczekiwane koszty (utrzymanie, przecieki, dach)

Planuj mieć przynajmniej 2000-5000 € na oszczędnościach na nieoczekiwane koszty w pierwszym roku.