Jak działa kredyt hipoteczny w Holandii
Holenderski kredyt hipoteczny opiera się na Twoim dochodzie brutto, stałych kosztach, długach i wartości domu. Maksymalna kwota kredytu to 100% wartości rynkowej nieruchomości, którą zwykle ustala niezależny rzeczoznawca w raporcie wyceny. Oznacza to, że koszty związane z zakupem zazwyczaj nie są finansowane z kredytu. Obywatelstwo holenderskie nie jest wymagane. Jako obywatel Unii Europejskiej nie potrzebujesz też zezwolenia na pobyt. Potrzebny jest natomiast numer BSN i holenderskie konto bankowe. Więcej o całym procesie przeczytasz na stronie o kupnie domu w Holandii oraz w poradniku pierwszy dom w Holandii.
BKR i długi w Polsce
BKR to holenderski rejestr kredytowy. Zapisywane są w nim m.in. kredyty konsumpcyjne, karty kredytowe, leasing i zakupy na raty. Bank sprawdza BKR przy każdym wniosku o kredyt hipoteczny. Wpis nie zawsze oznacza odmowę, ale obniża kwotę, którą możesz pożyczyć. Zaległości w spłacie mają większe znaczenie. Bank zapyta też o zobowiązania za granicą, na przykład kredyt mieszkaniowy lub samochodowy w Polsce. Bądź w tym szczery, bo takie zobowiązania i tak mają wpływ na budżet. Przed rozmową z doradcą warto spłacić małe kredyty i zamknąć nieużywane karty.
Umowa tymczasowa i praca przez agencję
Umowa na czas nieokreślony ułatwia uzyskanie kredytu, ale nie jest jedyną drogą. Przy umowie tymczasowej wiele banków akceptuje oświadczenie pracodawcy, że umowa zostanie przedłużona, jeśli praca i sytuacja firmy się nie zmienią. Jeśli pracujesz przez agencję pracy (uitzendbureau), możesz zapytać o perspectiefverklaring. To oświadczenie agencji, które pokazuje perspektywę dalszego zatrudnienia. Niektóre banki oceniają też elastyczny dochód na podstawie ostatnich lat pracy. Polityka jest różna w każdym banku, dlatego zawsze sprawdź swoją sytuację z doradcą hipotecznym.
Własne oszczędności i koszty kupującego
Ponieważ kredyt obejmuje maksymalnie wartość rynkową domu, koszty kupującego (kosten koper) płacisz zwykle z własnych oszczędności. Wynoszą one najczęściej od 2% do 6% ceny zakupu, głównie w zależności od podatku od przeniesienia własności. W 2026 roku jest to 0% dla osób w wieku od 18 do 34 lat, które kupują pierwszy dom do zamieszkania o wartości maksymalnie 555 000 euro, 2% dla domu, w którym sam mieszkasz, oraz 8% dla innych domów, np. na wynajem. Do tego dochodzą m.in. notariusz, wycena, doradztwo hipoteczne i ewentualnie inspekcja techniczna. Policz swoje koszty w kalkulatorze kosztów kupującego i przeczytaj więcej o podatku od przeniesienia własności w 2026.
NHG: gwarancja hipoteczna
NHG (Nationale Hypotheek Garantie) chroni Cię, jeśli nie możesz spłacać kredytu z powodu np. utraty pracy lub rozwodu. Często daje też dostęp do niższego oprocentowania. W 2026 roku limit NHG wynosi 470 000 euro, a 498 200 euro z rozwiązaniami energooszczędnymi. Jednorazowa opłata to 0,4% kwoty kredytu. Czy NHG jest dla Ciebie korzystne, zależy od ceny domu i Twoich planów. Poproś doradcę o porównanie obu opcji.
Kolejność kroków
Zacznij od rozmowy z niezależnym doradcą hipotecznym. Zapytaj o maksymalny budżet i listę dokumentów, takich jak umowa o pracę, oświadczenie pracodawcy lub agencji, odcinki wypłat, wyciągi bankowe i dowód tożsamości. Mając budżet, możesz szukać bardziej konkretnie i złożyć realną ofertę. Ons Soort Makelaars nie jest doradcą hipotecznym. Pomagamy jako pośrednik przy zakupie (aankoopmakelaar): w szukaniu, oglądaniu i negocjacjach. Sprawdź też, jakie są koszty pośrednika.
Rozmowa po polsku
Filip Rybicki jest naszym polskim pośrednikiem i działa w całej Holandii. Możesz z nim omówić swoje plany po polsku, a także poznać jego profil. Sprawdź też, w jakich regionach pomagamy Polakom kupić dom, oraz wróć do przeglądu wszystkich poradników po polsku. Chcesz porozmawiać o budżecie i regionie? Napisz do nas przez formularz kontaktowy.
Najczęstsze pytania
Czy jako Polak mogę dostać kredyt hipoteczny w Holandii?
Tak. Bank patrzy na dochód, umowę, zobowiązania i oszczędności, a nie na obywatelstwo. Jako obywatel UE nie potrzebujesz zezwolenia na pobyt. Potrzebny jest numer BSN i holenderskie konto bankowe.
Czy mogę kupić dom, pracując przez agencję pracy?
Często tak. Zapytaj agencję o perspectiefverklaring. Niektóre banki oceniają też elastyczny dochód z ostatnich lat. Zasady różnią się w zależności od banku, dlatego sprawdź to z doradcą hipotecznym.
Co to jest BKR?
BKR to holenderski rejestr kredytowy. Bank sprawdza w nim Twoje kredyty, karty kredytowe i zaległości. Wpis zmniejsza kwotę, którą możesz pożyczyć. Bank zapyta też o długi w Polsce.
Ile własnych pieniędzy potrzebuję?
Kredyt obejmuje maksymalnie wartość rynkową domu, więc koszty kupującego zwykle płacisz sam. Wynoszą one najczęściej od 2% do 6% ceny zakupu, w zależności od podatku od przeniesienia własności.
Czy dochód z Polski się liczy?
To zależy od banku. Holenderskie banki najczęściej opierają się na dochodzie z pracy w Holandii. Doradca hipoteczny sprawdzi, czy i jak inny dochód może zostać uwzględniony.
Czy Ons Soort Makelaars załatwia kredyt?
Nie. Jesteśmy pośrednikami w obrocie nieruchomościami. Pomagamy w szukaniu, oglądaniu, negocjacjach i procesie zakupu. W sprawie finansowania polecamy niezależnego doradcę hipotecznego.
